01Vad som är olovlig uthyrning
En bostadsrätt får upplåtas i andra hand bara med styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Det säger 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. Saknas båda är uthyrningen olovlig, oavsett om medlemmen kallar den något annat.
Sedan 1 juli 2026 är gränsen tydligare än förut. Använder medlemmen inte lägenheten som sin permanentbostad räknas det som andrahandsupplåtelse, även om personen som bor där kallas inneboende, är en släkting eller inte betalar hyra. Riktmärket i förarbetena är att medlemmen bor i lägenheten mindre än 80 till 100 dagar per år.
Olovlig andrahandsuthyrning av en bostadsrätt är inget brott. Det är en avtalsfråga mellan medlemmen och föreningen, och det är föreningen som måste agera.
02Steg för steg
- Dokumentera vad ni vet. Vem bor i lägenheten, sedan när, och hur fick styrelsen veta det. Folkbokföring, uppgifter från grannar, namn på dörren, avtal som visats. Datera anteckningen. Fristen räknas från den dagen.
- Skicka rättelseanmaningen skriftligt, inom två månader. Enligt 7 kap. 21 § förlorar föreningen rätten att säga upp om anmaningen inte skickas inom två månader från kännedom. Skicka rekommenderat eller med mottagningsbevis, till medlemmens folkbokföringsadress om hen inte bor i lägenheten.
- Ge en rimlig tid att rätta sig. Rättelse betyder att hyresgästen flyttar, eller att medlemmen ansöker om tillstånd och får det. Två till fyra veckor är vanligt. Anmaningen ska säga vad som är fel, vad medlemmen ska göra och vad som händer annars.
- Pröva en ansökan sakligt om den kommer. Kommer en ansökan in som svar på anmaningen prövas den som vilken ansökan som helst, enligt reglerna sedan 1 juli. Har medlemmen skäl och föreningen ingen befogad anledning att neka ska tillstånd ges, och saken är löst.
- Sker ingen rättelse: uppsägning. Enligt 7 kap. 18 § är nyttjanderätten förverkad när lägenheten upplåtits i andra hand utan tillstånd och medlemmen inte rättar sig efter anmaning. Föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Här bör styrelsen ta juridisk hjälp, formfelen är många.
- Tvångsförsäljning om medlemmen inte flyttar. Flyttar medlemmen inte efter uppsägning ansöker föreningen om tvångsförsäljning hos Kronofogden enligt 8 kap. bostadsrättslagen. Lägenheten säljs, och medlemmen får det som blir över efter skulder.
03Vad rättelseanmaningen ska innehålla
| Del | Innehåll |
|---|---|
| Vem | Bostadsrättshavarens namn och lägenhetsnummer |
| Vad | Att lägenheten enligt föreningens uppgifter är upplåten i andra hand utan tillstånd, med de fakta styrelsen har |
| Lagrum | 7 kap. 10 § bostadsrättslagen om samtycke, 7 kap. 18 och 20 §§ om förverkande och rättelse |
| Rättelse | Vad medlemmen ska göra: se till att andrahandshyresgästen flyttar, eller ansöka om tillstånd hos styrelsen |
| Frist | Datum då rättelse ska ha skett |
| Följd | Att föreningen annars kan säga upp bostadsrätten till avflyttning |
| Datum och underskrift | För styrelsen, ort och datum. Spara en kopia och beviset på att brevet skickats |
04Tre fel som gör att ärendet faller
- Anmaningen kommer för sent. Två månader från kännedom. Väntar styrelsen till nästa möte, och nästa, är rätten att säga upp borta.
- Anmaningen är muntlig eller otydlig. Ett samtal i trapphuset räknas inte. Brevet ska säga vad som är fel och vad som ska ske.
- Styrelsen hoppar över rättelsen. Uppsägning utan att medlemmen fått chansen att rätta sig håller inte.
05Om medlemmen rättar sig
Då är ärendet avslutat, och föreningen kan inte säga upp för den uthyrningen. Anteckna vad som hänt i föreningens register. Sker samma sak igen börjar processen om från början, men historiken finns dokumenterad.